不動産売却時にかかる費用の内訳は？税金や諸費用の内容を整理して紹介
不動産を売却するとき、思いがけない費用や税金が気になる方も多いのではないでしょうか。手元にいくら残るのか、実際の内訳が分からないと不安ですよね。この記事では、不動産売却にかかる費用や税金の詳細を分かりやすくご説明します。売却を考えている方の「損をしたくない」「費用をしっかり知りたい」という疑問や不安が解消できるよう、主な費用の全体像はもちろん、節約の工夫まで丁寧に解説していきます。
売却にかかる主な費用の全体像（税金や費用が気になる方への導入）
不動産を売却する際、まず押さえておきたいのが「仲介手数料」「印紙税」「登録免許税・抵当権抹消費用・司法書士手数料」です。これらは売却を進める上で避けて通れない費用であり、事前に把握しておくことが大切です。
| 費用項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の一定割合（法律で上限規定あり） | 例：売却価格2,000万円→上限72万6,000円（税込） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する税金 | 売買金額に応じて変動 |
| 登録・司法書士費用 | 抵当権抹消の登記に必要な税金と手続き代行費 | 登録免許税：1個につき1,000円、司法書士：約1.5〜2万円 |
まず、仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売却価格に応じて段階的に料率が変化します。たとえば、売却価格が2,000万円の場合、「200万円まで5％、200〜400万円まで4％、400万円以上は3％」という計算で上限額を求め、消費税を加えて約72万6,000円（税込）となります 。2024年7月以降、800万円以下の物件では売主と買主の合意で仲介手数料が最大33万円（税込）までに設定できる特例もあります 。
次に、印紙税は売買契約書に貼付が必要な税金で、契約金額に応じて税額が異なります。具体的な金額は契約価格に応じて変動しますので、契約書作成時に正確に確認する必要があります 。
最後に、登録免許税および司法書士手数料です。住宅ローンが残っている場合、多くは引き渡し時に一括返済し、抵当権の抹消登記を行います。この際に必要な登録免許税は不動産1つにつき1,000円（例：土地二筆＋建物一棟＝3,000円）で、司法書士へ依頼する場合は1.5〜2万円ほどが相場です 。
譲渡所得税など利益に応じた税金の解説
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た際に、どのような税金がかかるのか、以下の内容で整理してご説明いたします。
譲渡所得の計算式と課税の有無
譲渡所得は「譲渡価格−（取得費＋譲渡費用）」で求められます。売却価格から購入時の費用や売却にかかる費用を差し引いた金額が利益となり、利益がない場合やマイナスの場合には課税されません。取得費には建物の減価償却費を差し引いた価額が含まれる点にも注意が必要です。
所有期間による税率の違いと復興特別所得税の上乗せ
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は、税率が高く設定されています。具体的には、所得税30%、住民税9%、さらに復興特別所得税（所得税に対し約2.1%）が上乗せされ、合計で約39.63%です。一方、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税を含めて合計約20.315%となります。
マイホーム売却時の特例（3,000万円特別控除）
居住用財産（マイホーム）を売却する際には、「居住用財産の譲渡による3,000万円の特別控除」が適用できる場合があります。これは利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得からその金額を差し引ける制度で、要件を満たせば課税対象がゼロになる可能性があります。この特例は所有期間にかかわらず適用可能ですが、申告時に適切な書類を揃えて税務署に提出する必要があります。
以下に、上記内容を表形式でまとめました。
| 項目 | 内容 | 税率・ポイント |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算 | 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用） | 利益がなければ課税されません |
| 税率（短期） | 所有期間5年以下 | 約39.63％（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税） |
| 税率（長期） | 所有期間5年超 | 約20.315％（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税） |
| 3,000万円特別控除 | 居住用財産の譲渡が対象 | 利益から3,000万円まで控除可能 |
税率や特例は制度の変更によって異なる場合がありますので、具体的な売却には税務署や専門家へのご相談をおすすめいたします。
その他にかかる諸費用（売却時の意外な費用について）
不動産を売却する際には、仲介手数料や税金以外にも思わぬ費用が発生することがあります。ここでは、測量費用や建物解体費用、ハウスクリーニング、不要品処分、引っ越し費用など、実務的に必要となる諸費用についてご紹介します。
| 項目 | 概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 測量費用 | 土地の境界や正確な面積を確定するための測量 | 10万円以上の場合も |
| 建物解体費用 | 更地にして売却する際に必要な解体・登記費用 | 木造で約3～5万円／坪、延べ床30坪で90～150万円 |
| ハウスクリーニング・引越し等 | 内覧や引渡しの際の清掃、引越し、不要品処分 | おおむね数万円～数十万円程度 |
まず、測量費用は土地の形状や境界が不明瞭な場合に必要です。土地家屋調査士に依頼するケースもあり、特に複雑な形状や古い境界の場合には費用が10万円以上かかることもあります。
建物を解体して更地にする場合は、構造によって費用が異なります。たとえば木造では坪あたり約3～5万円、鉄骨造で約5～7万円、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）で約6～8万円が目安です。たとえば30坪の木造一戸建てなら、90～150万円程度の解体費用がかかることが見込まれます。また、更地化に伴い土地家屋調査士による滅失登記が必要で、自分で行えば費用はかかりませんが、専門家に依頼すると約5万円程度の手数料が発生します。
次に、ハウスクリーニングや不要品処分、引越しなどの実務的な費用も無視できません。ハウスクリーニングについては、間取りや居住状況によって変動しますが、例えばマンションにおいてワンルーム・１Ｋの清掃で1万5千円～3万円程度、3ＬＤＫ以上では5万円～10万円程度が相場です。戸建ての場合、空室時の全体清掃で数万円から十数万円にのぼることもあります。部分清掃では、キッチン約1万2千円～2万円、お風呂約1万2千円～2万円、トイレ約6千円～1万2千円などとなります。
このような諸費用は、不動産を円滑に売却し、買主に良い印象を与えるために必要な投資と言えます。特に内覧時や引渡し前には、清潔な状態を保つことで値引き交渉を防ぎ、早期成約に繋がる可能性もあります。
費用を抑えるためのポイント（税金や費用が気になる方が知りたい工夫）
売却時の費用を少しでも抑えるには、いくつかの工夫が効果的です。以下に主なポイントをまとめました。
| ポイント | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 専門家や税務署への相談 | 譲渡所得税や控除、特例の適用条件について、税務署や税理士など専門家から正確な助言を得る | 節税につながり、無駄な納税を避けられます |
| 費用発生のタイミング把握と資金計画 | 印紙税や登記費用など、いつ支払う必要があるかを確認し、事前に準備する | 資金繰りの不安が軽減でき、慌てる必要がなくなります |
| 領収書・証明資料の保管整理 | 取得費・譲渡費用に該当する領収書や契約書などをきちんと保存しておく | 正確に経費算出でき、取得費が不明な場合の推定よりも有利になります |
まず、譲渡所得税の計算や各種特例については、税務署相談や税理士への相談が非常に有効です。専門家の視点により、居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率（所有期間10年以上など）といった制度を漏れなく活用できます。
また、印紙税や登録免許税、登記に伴う司法書士手数料など、費用がかかるタイミングを事前に把握し、資金計画に組み込むことで資金面の余裕を持つことができます。支出を見落とすと、必要なときに支払いできず焦る原因になります。
さらに、取得費や譲渡費用に関わる書類をきちんと保管しておくことが重要です。領収書や契約書があれば、譲渡所得の計算で有利に経費計上できる場合があります。書類が見つからない場合、「売却価格の5％を取得費として計上」という簡易算出しかできず、本来より高い税金負担になる恐れがあります。
まとめ
不動産の売却にはさまざまな費用や税金が発生するため、具体的な内訳を理解することが大切です。仲介手数料や印紙税、登記関連費用などの基本的な費用に加え、利益が出た場合には譲渡所得税や復興特別所得税も考慮する必要があります。また、測量や建物解体など意外な費用が生じる場合もあり、事前の準備が重要です。費用を抑え、手続きの負担を軽減したい方は、領収書の整理や資金計画の見直し、専門家への相談を積極的に活用しましょう。不動産売却を安心して進めるためにも、正確な知識と計画が大きな助けとなります。住和では、不動産の売却相談から税金・費用の目安まで、地域密着でサポートしています。 「いくらで売れる？」「手元にいくら残る？」などのご相談もお気軽にどうぞ。
