不動産売却と住み替え時のローン活用法は？資金計画や注意点も解説

住み替えの全体的な流れと選び方

住み替えには、「売り先行」「買い先行」「同時進行」の三つの進め方があります。「売り先行」は現住居を先に売却するため、資金計画が安定しやすい反面、新居探しの時間が限られることがあります。「買い先行」は新居を先に購入できるため選択肢が広がりますが、ローンが二重になるリスクや資金計画の難しさがあります。「同時進行」は売却と購入を同時に進め、手間や費用を抑えられる一方、焦りが出て判断を誤る可能性があります 。

資金計画の違いとして、「売り先行」は売却資金でローン残債や新居の頭金に充てやすく、「買い先行」は自己資金や二重ローンに備える必要があります。「同時進行」は決済日を合わせるため、つなぎ融資や準備の調整力が求められます 。

住み替えローンやつなぎ融資についても把握しましょう。住み替えローンは、ローン残債と新居購入資金をまとめて借りられる制度で、オーバーローンの場合に有効ですが、金利が高く審査も厳しくなります 。つなぎ融資は、一時的な資金不足を補うための短期無担保ローンで、金利や手数料が高く、返済延滞時には遅延損害金が発生するなどの注意点があります 。

住み替えローンとその特徴

住み替えローンとは、住み替え前に残っている住宅ローンの残債と、新居の購入資金を一度に借り入れることができる住宅ローンです。オーバーローン（売却額では残債を完済できない状態）の場合に有効で、旧居の売却代金で完済が難しい際に利用されます 。

こうしたローンは、通常の住宅ローンよりも借入金額が大きくなるため、金利が高く設定されがちです。一般的な相場として、住み替えローンの金利は変動金利でおよそ2％～4％、固定金利ではそれ以上となり、通常の住宅ローン（変動金利0.5％～2％台、固定金利1％～5％台）と比較して明らかに割高です 。

また、審査の厳しさも特徴の一つです。金融機関は融資リスクを慎重に判断するため、年収基準はたとえば400万円～500万円以上と高めに設けられます。一方で、中央労働金庫のように年収150万円以上で申込み可能な金融機関もあり、条件に違いがあります 。

以下に、住み替えローンの特徴を分かりやすく整理しました。

住み替えローンは、旧居の売却だけでは資金が不足する場合に、新生活へのスムーズな移行を助ける役割を果たします。しかし金利や審査の厳しさ、返済負担の増大などを十分に理解し、複数の金融機関を比較して慎重に選ぶことが大切です。

つなぎ融資の活用ポイント

住み替えをお考えの皆様にとって、資金のタイミングを調整することは非常に重要です。以下に、つなぎ融資の特徴や注意点をわかりやすくまとめています。

つなぎ融資の利用にあたっては、以下の点にご注意ください。

• 利用可能な金融機関が限られており、住宅ローンとの併用が条件となることが多いため、事前に利用可否を確認することが重要です。
• 金利の相場はおおむね2～4％と高めであり、事務手数料は10万円程度＋消費税、印紙代も必要になるケースが多いです。
• 返済は住宅ローン実行時に一括返済が基本ですが、利息のみ月々返すタイプや利息・元金をまとめて支払うタイプもあります。
• 融資期間は1か月から最大1年程度で、予定を超えると遅延損害金（年率約14％）が発生する可能性があります。余裕を持ったスケジュール管理が必要です。
• 旧居の売却価格が予定より下振れると、返済資金に不足が生じるリスクがあるため、保守的な売却価格想定が望ましいです。

つなぎ融資を上手に活用するには、スムーズな住み替えの実現と、資金面での無理のない計画が要となります。ご依頼をお待ちしております。

住み替え時に知っておきたい税制上の優遇

住み替えでは、売却と購入それぞれの場面で活用できる税制上の優遇制度があります。代表的なものに「住宅ローン控除」「居住用財産の三千万円特別控除」「軽減税率の特例」「特定のマイホームを買い換えたときの特例」があります。それぞれの制度の概要と要件、併用の可否を、以下の表にまとめております。

これらの制度にはそれぞれ適用条件があります。たとえば、三千万円特別控除は「居住実績」「三年以内の売却」「親族間でない売却」などが必要です 。軽減税率の特例は所有期間が十年超であることや居住実績が重要です 。

さらに、住宅ローン控除には、「新居の床面積が五十平方メートル以上」「ローン期間が十年以上」「所得上限がある」などの要件があります 。

どの制度を選ぶかは、ご売却益の金額、所得額、所有期間、今後の住まい計画などによって変わります。たとえば、譲渡所得が小さい場合や所得税額が少ない場合には三千万円控除より住宅ローン控除の方が得になる場合もあります 。どちらを適用すると節税効果が大きいか、ご自身の状況に応じて具体的にシミュレーションすることが大切です。

まとめ

住み替えを検討されている方にとって、不動産の売却や購入といった大きな決断は資金計画や手続き面で不安も多いものです。本記事では住み替えの流れをはじめ、住み替えローンやつなぎ融資の特徴、さらに税制上の優遇制度について分かりやすく解説しました。状況に合わせた資金調整や制度活用が成功の鍵となります。大切なお住まいの売却と新生活のスタートのために、計画的に進めていくことをおすすめします。住和では、売却・購入の両面から資金計画やローンのご相談まで丁寧にサポートしています。 ふじみ野・富士見エリアでの住み替えをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。